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今天，南京被提一个10万+，不过是负面，南京楼市被称为“炒房客的坟场”，一下子在全国激起热议。

具体可点击阅览《炒房客的坟场》。

8点多发的文章，然后朋友圈迅速上了热度，很多外地朋友转发朋友圈以及跟我说一下“你们南京……”

文章里提到，“海峡城云珑湾一套109平的房子，2021年成交价606万。最近，同户型成交价只有：282万。两年时间，房价不止腰斩了。海峡城位于南京最热门的板块：河西。”

“2021年，华润国际社区曾卖出过4.7万一平的高价。三年过去，这里最新成交价是：2.2万。”

“最近有网友在社交媒体发帖，感谢南京楼市最近的跌幅，能让她在30岁就从溧水老五县迁居南京，住进河西富人区。”

“去年的人口成绩单出来，杭州增加了14.6万人，南京是5.6万人。排名第一的，是南京的邻居合肥，去年净增21.9万人。这个量是整个江苏省的两倍：是南京的4倍。人是跟着产业走的……”

其中一个跟帖留言，很是扎心。

客观上，这在捅南京刀子，本来就脆弱的楼市更被全国聚焦——甚至房企总部的人都看到，对南京直摇头。

实际上，包叔写的大部分也确是事实。南京房价已经成为一个“全国现象”，各路神仙媒体和大V轮番上阵嘲讽和批判。

但，南京房价跌，其他城市的房价就没跌？跌幅就少？

南京有暴跌现象，有腰斩小区。比如河西南海峡城，江北华润国际，几乎成为“被鞭打的标杆”，每次都被拎起来。

海峡城最高超6万/㎡，如今低于3万有成交；江北华润最高4.7万/㎡，现在2万多，几乎腰斩。

那，其他城市就没腰斩现象？

也有，而且也不少。

杭州“第一学区房”，单价从12万到单价4.8万，跌掉了60%。

而市场经济、民营经济一向被赞誉的深圳，花样年一个小区，从前年价格415万跌到了215万，基本腰斩。

合肥呢？也有类似跌幅。

因此，这两年房价暴跌乃至于一部分房价腰斩，也不是南京的独有现象。

那为什么南京房价往往成为众矢之的？经常被全国媒体、本地中介唱衰吊打？

从而影响社会舆论与社会民心预期，影响南京正常房地产运行？

这个问题其实挺严重，因为长期下来，承认南京房价跌，但“超额跌”其实也有些不正常，这里面有合理原因，也有“助跌”因素。

因此，本文做客观分析。

揭露南京房价真相。

02

我们推测一下，南京为什么经常被写负面尤其最近两年房价暴跌，原因有多种：

第1，房价事实层面。

南京房地产经历大幅调整。这的确是事实，而且跌得比较快，这也是事实，因此更早就进入到“大众视野”。

实际上，很多城市的楼市无非是“顺序问题”，嘲笑南京、理解南京、成为南京，这是趋势，绝大多数城市如此。

第2，房价下跌的结构性原因。

我们研究很多城市会发现一点，多数城市的远郊跌幅巨大，刚需房老破小跌幅很大，但南京现在发展最好的河西新城CBD（中产）和未来发展愿景最好的江北新区（年轻人），房价跌幅反而比较大——这就直接戳疼南京中产家庭和年轻人，而且这也是现实社会、网络舆论上非常活跃的群体，带来的影响和声响都很大。

第3，城市人设层面。

南京，这个城市很有代表性。既是省会城市中的TOP级，又在城市竞争最激烈的长三角，属于“话题人设”，不管什么事都容易成为热搜。当然，往好里说，迎来文商旅人流的爆发。但舆论始终是关注焦点，这对各个部门实际上提出挑战，舆论话语权，要牢牢把握在自己手里，不能在其他人手里。不然容易“招黑”，也就是说，“黑南京”“唱衰南京”本身就有极高流量，而且成本比较低——因为南京人厚道、大气、包容，不大会展开“追究”与睚眦必报。

而有些城市在网络舆论尤其负面上，一定会“虽远必诛”，也就是说，写这些城市的负面会存在“高成本”和风险，因此久而久之，全国很多媒体也形成了“欺软怕硬”性格。

第4，本地形成“负面-流量-成交”的闭环商业。

南京本地“新媒体”发达，所谓媒体，其实就是“人人都是话筒”。南京的学历浓度全国第2，大家都很有表达欲，而且南京中介业务也非常好——在房产下行通道，一部分中介和一部分新媒体中，逐渐形成了以下闭环：

唱衰南京+渲染房价暴跌带来流量，流量带来房产成交业务，房产成交业务就是利润，利润推动进一步扩张，扩张之后，更加唱衰南京+渲染房价暴跌……

在实际业务利润、流量经营上，“负面+流量+成交”已经形成了事实商业闭环。因此，本地唱衰楼市的声响也很大，也更容易被外界注意到并形成“印象”。

现在的地产艰难时期，其实也是经济很难的阶段，这两者息息相关，毕竟房地产是国民经济的支柱，楼市下跌，用两三年时间跌掉了美国日本几十年才达到的跌幅。

我们看房价，要辩证要动态。

房价上涨时，不要吹动辄10万20万的，而房价下跌时，过度悲观看到底，也不是很理性。

03

我们再回到“炒房客的坟墓”一文，应该说，文章里讲的暴跌案例、南京人口净增长不如合肥、杭州，以及一些政策、产业等，这些都是事实，但事实就一定是“因果逻辑”？

其实，这个是有严重瑕疵的。

即，如何对南京一部分房价的暴跌做归因，文章里提到“南京净增人口”。

实际上，这只是一个因素，也不是一两年的人口净增长就决定房价。

根据南京人口净增统计（2020年涉及普查所以有尖峰凸起，这个忽略），2021年南京净增10.37万，2022年净增6.77万，2023年净增5.59万，这些年房价是跌的。而房价之前上涨的2015年2016年2017年，净增人口分别为1.98万，3.41万，6.5万。

也就是说，南京净增人口少的年份房价上涨 >南京净增人口多的年份房价下跌。

这不是与逻辑相悖吗？

实际上，人口净增与房价肯定有相关性，人多了，自然买房的需求也大了，这很可以理解。但另一个方面，因为各个城市常住人口统计口径可能存在差异或严苛性不同，所以，“常住人口”数据不能实时准确反映“事实人口”。

其次，人口只是房价波动的一个因素，并非主要因素。尤其短期一年两年的人口波动，这能反映出个啥呢？

有些城市每年净增几十万人口，也没见GDP暴增啊。

所以我们认为，很多本地媒体甚至全国媒体在写南京房价现象时，也弄出一个逻辑闭环来了，这就显得比较浅。

这个文章或视频的逻辑闭环往往是：

（1）第一步，写南京房价暴跌；

（2）第二步，写房价暴跌的具体的残酷细节；

（3）第三步，写南京净增人口少，落后于杭州、合肥……

（4）第四步，写南京产业不行；

（5）第五步，逻辑闭环的总结篇。

于是，“南京房价跌是因为人口净增少和产业发展不行”，正在慢慢成为一个共识。

这就是当下南京房地产遇到的严重局面，这个城市的预期管理，有点被动了。

关键是，这个逻辑闭环的局，还挺难破的……

随着“炒房客的坟墓”这种文章越来越多，南京房地产想正常一点，健康发展一点，都不容易了。被贴上标签，会引起本地购买力、外地购买力的一致犹豫，甚至会减少。

不夸张的说，舆论的威力是可以把南京房价整体跌个“1000元一平”。

而且说到底，南京房地产的主体是老百姓自住，是这个城市的市民持有。炒房客肯定是有的，但也就那么几年的“限价房”导致，炒房客是南京主流吗？

多数市民不过是自住、持有。

但这个一地鸡毛的后果，由普通老百姓来承担，这就有点过了。

04

“炒房客的坟场”，炒房客这词是过街老鼠人人喊打。

属于典型的“负面词语”。

但实际上，房价就一定只是“自住”“消费”属性？

很多人，很多开发商和专家都这么理解。

从之前的“投资品”到“消费品”，大家都这么说。

实际上，作为大宗商品，房子，从来不可能只是一个“消费品”。

1000万的房子，假如是消费品，每年自然折损50万（假设），那么，你会买房吗？

除非钱多到一定份上，如果这个前提下，是不大可能有多少人去买房自住的。

一年跌50万，这太可怕了。简直比挣的还多。

因此，1000万的房子，要住的话，还不如花50万去租住呢。甚至都不需要50万，可能只要20万（在南京一点都没问题）。

所以，只要房子是消费品，就不可避免下跌——实际上，大宗商品到这个价位上，一定是“投住合体”。

具备保值意义，是正常房地产发展的必要前提。

否则，一个单边下跌的市场下，根本上就不大可能产生正常的购买力。哪怕是100万的房子，一年跌2万，这也是大多数人所不可承受的。

房子的下面是土地，天然的承担一部分“保值需求”，都是老百姓的资产和财富啊。

这就是家庭资产的锚。

“锚”都不值钱，其他财富怎么留得住和评估？

有读者表示：这篇文章如果是2年前/3年前写，是具备前瞻性的，现在印证一下，那就很牛X；可现在呢？既已成事实，大家看完除了难过，还有什么收获呢？

何况，房价是一种动态而非静态的状态，我们不能总活在过去，要看现在、看未来吧。

所以，房价跌的过程也是挤掉水分的过程。价格下来其价值也凸显出来了，如今你再看南京有些新房成交也很强，上周雨花楼盘开盘，很多买房人也在冒雨买新房。

或许，南京跌得比较早比较快，也不排除南京会率先从“泥潭”里走出来。

因此，我们认为，南京房地产的健康发展，既不是“炒房客的坟场”，也不是“炒房客的天堂”，而是成为大多数市民自住且保值的城市。

大家的财富安定、保值，大家干活才放心。否则，每天干活挣的工资，还不如房子每天跌的，那大家这么辛苦工作是图啥呢？

这才是本质。

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